Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Nasıl Açılır?

BORÇLAR YASASI MADDE 22 - Bir akdin ileride inşa edilmesine dair resmi mukavele muteberdir.

Kanunun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekli riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde bu şekilde o akdin yapılması taahhüdüne te tatbik olunur.

MADDE 213- Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair satım vaadi bey'i bilvefa ve istimlak mukavelesi resmi senede raptedilmedikçe muteber değildir. Mukaveleden mütevellit şuf a hakkı içn tahriri şekil kafidir.

MADDE 214- Bir gayrimenkulun şartla satımı halinde şart tahakkuk etmedikçe satımı, tapu sicilen kaydedilmez.

Mülkiyetin satıcı uhdesinde mahfuziyetine dair olan şart dahi tescil olunmaz.

NOTERLİK YASASI MADDE 60- Noterlerin görevleri:

1. Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,
2. Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak,
3. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak,
4. Bu kanuna uygun olarak dışarıda yazılıp getirilen kağıtların üzerindeki imza, mühür veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak,
5. Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerindenv eya getirilen kağıtlardan örnek çıkarıp vermek,
6. Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek,
7. Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek,
8. Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek,
9. Bu ve diğer kanunlarda verilmiş sair işleri yapmak.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Açıklama

Taşınmaz satış vaadi ile taşınmaz satımı aynı nitelikte olmayan tasarruflardır. Taşınmaz satım sözleşmelerinde kesin olarak taşınmaz satılmış olduğu halde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın satımı taahhüd edilmektedir. Taşınmaz satış Vaadi sözleşmesinde kesin bir satış yoktur. Zira, bu vaadi yerine getirmeyen hakkında dava açmak olanağı mevcuttur. Satım aktinde ise, taşınmaz kesin satılıp devredilmektedir. Satış Vaadi sözleşmesi ileride satılması kararlaştırılan bir taşınmazın bu satışının vaad olunmasıdır, yani ön sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin koşulları oluştuğu fakdirde alıcıya vaadedilen taşınmazı isteme hakkı verir. Taşınmaz satım sözleşmesini Tapu sicil muhafızları düzenledikleri halde, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için Noterlerce düzenlenmesi zorunludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri karşılıklı hak ve borç yükleyen sözleşmelerdir. Miras payının başkasma satılması veya satılmasının vaadolunması, taşınmaz satış vaadi olarak yorumlanamaz. Zira, Miras payının başkalarına satılması veya satılmasının vaadolunması yazılı biçimde yapıldığı takdirde muteber olduğu halde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kesinlikle noterlerce düzenlenmelidir. Bu iki vaadin ayrıcalığı burada açıkça göze Çarpmaktadır.

Trampa yapılacak mallar taşınır ve taşınmaz mallar olduğu halde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan şey mutlaka taşınmazdır ve trampa sözleşmesindeki gibi sözleşmeyi yapacak kişinin malik olması gerekmemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme olmasına rağmen, trampa sözleşmesi kesin bir sözleşmedir. Uygulamada çok kere satış vaadi sözleşmeleri yazılı biçimde yapılmakta ancak noterde tanzim edilmemektedir. Bu da taşınmaz satış vaadinin geçerssiz olmasına yol açmakta ve ancak sözleşme taşınmaz bedelinin ödendiği takdirde ödenmesini gösteren bir belge niteliğini almaktadır.

Taşınmaz satış vaadi şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Tapuya şerh verildiği takdirde üçüncü kişilere karşı kullanılabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin ölümü halinde ölenin hakları ve borçları aynen mirasçılarına geçecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, taşınmazın vaadolunanm adına tapuya tescili ile yani ifa ile son bulacaktır. Bunun gibi iki taraf sözleşmeyi feshettikleri takdirde yine sözleşme hükümleri hükümsüz olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yapıldıkları günden itibaren (10) yıl süreyle hüküm ifade ederler. Yani on yıllık zamanaşımına bağlıdırlar. Ancak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığı gün veya sonra taşınmaz vaadolunana, vaadeden tarafından teslim edilmişze; veya taşınmaz vaadolunanın zilyed ve tasarrufunda ise, o zaman zamanaşımından sözetmek mümkün bulunmayacaktır. Dolayısıyla, zamanaşımı işlemez. Vaadolunan istediği zaman satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmesini vaadedenden isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi tapuya şerhedildiği takdirde, vaadolunan lehine üçüncü kişilere karşı belli bir süre için kişilik hakkına ayni hak ve kuvvetini verecektir. Tapuya yapılacak şerh 5 yıl süreyle geçerlidir. Taraflar bu süreyi uzatamazlar.

Genel kural taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin taşınmazların bulunduğu yer Noterliklerinde düzenlenmesidir. Ancak, Yurt dışında olan vatandaşlarımız için bu hususta Konsolosluklara yetki verilmiştir. 1512 Sayılı Noterlik Yasasının 60/3 .ncü maddesine göre, taşınmazın bulunmadığı yerde de konsolosluklar taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabileceklerdir. Uygulama budur.

Satış vaadi sözleşmesinin iptali istenebilir. Sahteliği ileri sürülebilir. Satış vaadi sözleşmesi yetkili kişilerce düzenlenmelidir. Taşınmaz açık seçik belirlenmelidir. Satış bedeli ödenmediği takdirde satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğundan söz edilemez.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Görevli Mahkeme

Dava kıymetine göre tayin edilir. Kıymeti ..... liradan fazla davalar Asliye hukuk ........ lira veya daha az kıymetli davalar da Sulh hukuk mahkemesinde görülür. (Burada dava kıymetinden maksat, satışı vadedilen taşınmazın kıymetidir) Anacak, bu değer ......'den itibaren ...... lira olacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Davacı

Taşınmaz satış vaadinin yerine getirilmemesinden zarar gören satış vaadi akdi taraflarından biri.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Davalı

Taşınmaz satış vaadinde ki koşulları yerine getirmeyen taraf.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Dava Açma Koşulları

1. Noterde düzenlenmiş bir senetle davalı, taşınmazını, davacıya satmayı vaadetmiş olmalı,
2. Davalı, satış vaadine rağmen, akitte öngörülen koşulları yerine getirmemiş bulunmalı,
3. Davacı akdin yerine getirilmemesinden zarar görmüş olmalıdır.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Gözönünde Tutulacak Hususlar

1. Taşınmaz satış vaadinin resmi bir senetle yapılması gerekir. Noterde yapılması zorunludur. Davacı, satış vaadi senedi noterde yapılmamışsa, bu senede dayanarak dava açamaz.
2. Akit vaadi senedi, karşılıklı hak ve borç doğurduğundan, taşınmazı ilerde satmak isteyen kişiye, alıcının noter önünde karşılıklı olarak iradelerini belirtmeleri ve senedi imzalamaları gerekir. Tek taraflı satış vaadi olamaz.
3. Satış yazılı hususların zamanında yerine getirilmediği, davacı tarafından ispatlanacaktır.
4. Davalının, akde riayet etmediği anlaşılırsa, taşınmazın davacı adına tesciline (eğer tapuda kaydı yoksa), veya davaLımn tapuda ferağa zorlanmasına (tapuda kayıtlı ise), yani tapunun iptali ile davacı adına yazılmasına karar verilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Davalar Zamanaşımı

Bu tür davalar 10 yıllık zamanaşımına bağlıdır. Senedin düzenlendiği günden itibaren 10 yıl içinde davanın açılması zorunludur. Açılmazsa zamanaşımına uğrar.

Bunun istisnası; satışı vaadedilen taşınmaz vaadolunana teslim edilmişse, artık zamanaşımından sözetmek mümkün değildir. Her zaman dava açılabilecektir.