Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Nasıl Açılır?

MEDENİ YASA MADDE 632 - Gayrimenkul mülkiyetinin mevzuu, yerinde olan şeylerdir. Bu kanuna göre aşağıdaki şeyler gayrimenkuldur:

Arazi,

Tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar,

Madenler.

MADDE 633 - Gayrimenkul mülkiyetini iktisap tçin tapu siciline kayıt şarttır. Bununla beraber işgal, miras, istimlak, cebri icra tarikleriyle veya mahkeme ilâmı ile bir gayrimenkulu iktisap eden kimse tescilden evvel dahi ona malik olur.

Fakat tescil merasimi ikmal edilmedikçe temliki tasarrufta bulunamaz.

MADDE 634 - Mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar. Ölüme bağlı tasarruflarla evlenme mukaveleleri kendilerine mahsus şekillere tabidir.

BORÇLAR YASASI MADDE 213 - Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair satım vaadi ve bey'i bilvefa ve istimlak mukavelesi resmi senede raptedilmedikçe muteber değildir. Mukaveleden mütevellit şuf a hakkı için tahriri şekil kâfidir.

MADDE 214 - Bir gayrimenkulun şartla satımı halinde şart tahakkuk etmedikçe satış, tapu siciline kaydedilemez.

MADDE 215 - Hilafına mukavele mevcut değil ise satılan gayrimenkulun satım senedinde yazılı olan miktarını ihtiva etmediği takdirde satıcı noksanını alıcıya tazmin ile mükelleftir.

Satılan gayrimenkulun resmi bir mesahaye müsteniden sicilde yazılı olan miktarını ihtiva etmediği takdirde satıcı taahhüdü mahsus altına girmemiş ise tazmin ile mükellef değildir.

Bir binanın ayıplı olmasından müteveilit ve tekeffüle müstenit davalar mülkiyetin devrinden beş sene geçmekle sakıt olur.

MADDE 223 - Satılanın mülkiyetini iddia eden satıcı hakkında mülkiyeti muhafaza şartına müteallik olan hükümler tatbik olunur.

Satıcı satımı feshettiği halde satıcı ve alıcının her biri diğerinden aldığı şeyi iade ile mükelleftir. Satıcı her halde münasip bir kira bedeli talep edebileceği gibi satılan bozulmuş ise tazminat dahi isteyebilir.

Alıcıya bundan ziyade borç tahmil eden mukaveleler batıldır.

MADDE 22 - Bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir.

Kanun iki taraflı menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tetbik olunur.

NOTERLİK YASASI MADDE 44 (4166 sayılı Kanunla değişik) - noterler;

1. A) Hakiki veya hükmi şahısların resmiyet vermek istedikleri her nevi akitleri re'sen tanzim ederek asıllarını saklamak ve örnekleri alakalılarına vermek,
2. B) (5928 sayılı Kanunla değişik) Ölüme bağlı tasarruflara, mülkiyeti muhafaza kaydiyle yapılan satışlara ait senet ve sözleşmelerle evlenme sözleşmelerini düzenlemek ve el yazısı ile sicil defterine tescil etmek ve gayrimenkul satış veatlerine ait senetleri tanzim etmek ve hariçte getirilen vasiyetnameleri saklamak.
3. C) Tesis senetleri tanzim etmek,
   vazifeleriyle mükelleftirler.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Açıklama

Medeni Yasamızda, arazi; tapu kütüğünde müstakil ve devamlı olmak üzere kaydedilen haklar, madenler taşınmaz olarak adlandırılmıştır. Taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için tapu siciline kaydı zorunludur. Ancak, işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra yoluyla veya mahkeme ilâmı ile taşınmazlar kazanılmış olursa, tapuya tescilden önce de ona sahip olunabilir. Taşınmaz mülkiyetini geçiren akitler resmi şekilde yapılmalıdır. Akde uyulmadığı hallerde bu davalar açılabilir. Bu tür davalarda keşif yapılacak, varsa tapu kayıtlan uygulanacak, bilirkişilerden rapor alınacak.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Görevli Mahkeme

Dava değerine göre belirlenir. ..... liradan fazla değerli davalar asliye Hukuk ...... lira veya daha az değerli davalar da sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Ancak, bu değer .....'den itibaren .............. Milyon liraya çıkarılacaktır.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Davacı

Mülkiyeti geçiren, devreden akdin yerine getirilmemesinden zarar gören,

Taşınmazın maliki veya malikleri.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Davalı

Mülkiyeti geçiren akde uymayan veya uymayanlar.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Dava Açma Koşulları

1. Taşınmaz mülkiyetini geçiren âkit (örneğin satış, hibe, trampa gibi) ehliyetsiz kimse tarafmdan yapılmalı.
2. Davalı taşınmaz satış senedinde gösterilen yüzölçümde taşınmazı davacıya vermemiş olmalı (yani yüzölçümü noksan çıkmalı).
3. Taşınmaz, ayıplı veya kusurlu bulunmalı, davacı da bu durumu bilmeli.
4. Herhangi bir koşulla satılan taşınmaz üzerinde, bu koşul yerine getirilmemiş olmalı.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Gözönünde Tutulacak Hususlar

1. Mülkiyeti devreden senetle gösterilen yüzölçümü taşınmazın ölçü neticesi bulunan yüzölçümüne uymadığı takdirde davaci, noksana ait bedeli davalıdan isteyebilir.
2. Davalı, taşınmaz satışına ehil değilse (örneğin reşit değilse veya veli veya vasisinin izni alınmamışsa), satışa dair yaptığı tasarruf hükümsüz olacağından, davacının isteği ile mülkiyeti geçiren âkit feshedilebilir. Bu davayı taşınmazın satışından zarar görenler açabilirler.
3. Tapusuz taşınmazların mülkiyetinin devri bir biçime bağlı değildir. Tapuda kayıtlı olanlar hakkında resmi biçim kabul edilmiştir.
4. Medeni Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra, yürürlük gününde kayıtlı taşınmazlar hakkında tesis olunan kayıtlar hakkında danışık (muvazaa) iddiaları
5. Noterler şarta bağlı veya şartsız herhangi bir tapulu taşınmaz satış senedi Bu yetki kendilerine verilmemiştir. Satış senetlerini tescil talebini içine almış olarak tapu memurları yaparlar.
6. Davalının tapulu taşınmazı tapu ile aldığı esas sahibinin taşınmazı haricen önce davacıya satmış ve davacının da taşınmaz üzerinde ağaç yeşitirilmiş olması, davacının, davalı hakkında dava açmasını gerektirmez. Davacı, haricen satın aldığı taşınmaz sahibinden tazminat talep edebilir.
7. Taşınmaz mülkiyetini geçiren akitlerin türlerine ve âkit şartlarının çokluğuna ve yerine getirilmemesi hallerine göre bu tür davalar çok ve değişiktir. Davanın türüne göre hakim gerekli inceleme yapacaktır. Davada deliller değişiktir. (Örneğin: Tapu kaydı, âkit, nüfus kaydı, keşif, bilirkişi, tanık vs. gibi)

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 13.ncü maddesine göre, "Kat Mülkiyeti kütüğüne yazılan her bağımsız bölüm, ayrı bir taşınmaz niteliğini kazanır ve o bölümün onaylı planındaki numarayı alır."

Bu hüküm, Yukarıda açıklanan Medeni Yasamızın 632.nci maddesinin devamı niteliğindedir. Zira, Kat Mülkiyeti Yasasıyla uygulamaya konulmuştur. Bağımsız bölümler de müstakil olarak alınıp satılmakta ve devir ve intikalleri yapılmakta ve tapuya kaydedilebilmektedir.

1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 13.ncü Maddesiyle de bir yapının bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı tapuya yazılmaları ve tescili ve intikalleri yapılabilmektedir.
2. Bu yolda Kat Mülkiyeti Davaları ve Tatbikatı adlı kitabımızda yeteri kadar bilgi ve açıklama yapılmıştır. Lütfen fazla bilgi için o kitabımıza bakınız.

Taşınmaz Mülkiyetin Devrinden Doğan Davalar Zamanaşımı

Açılacak davanın türüne göre zamanaşımı değişik uygulanacaktır. (Örneğin: Binadaki ayıp dolayısıyla açılacak davalar, mülkiyetin devrinden itibaren beş yıl geçmekle düşer, yani bir daha açılamaz). Borçlar Yasasının 207.nci maddesine göre diğer ayıba karşı davalar alıcıya teslimden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Açılmazsa bir daha açılamaz. Diğer davalar da davanın açılış nedenine göre genel veya özel zamanaşımına bağlı olurlar.