Ön Alım (Şuf'a) Davası Nasıl Açılır?

MEDENİ YASA MADDE 658 - Mukaveleden mütevellit şuf a hakkı, tapu siciline şerh verildiği surette bu şerhte tayin olunan müddet zartmda ve sicilde gösterilen şartlar dairesinde harhangi bir malike karşı dermayan olunabilir.

Sicilde şart gösterilmemiş ise gayrimenkulun müddelaleyhe satışındaki şarta itibar olunur. Meşfu, satıldıktan satıcı keyfiyeti şefîe haber vermeğe mecburdur.

Şefinin satıma ıttılaı gününden itibaren bir ay ve her halde sicile şerh verildiği tarihten itibaren on sene geçmekle şuf a hakkı sakıt olur.

MADDE 659 - Bir geyrimenkulün hissedarları onun şayi bir hissesini satın alan üçüncü şahsa karşı kanuni hakkını haizdir.

1757 SAYILI YASA MADDE 123 - Toprak sahibi, kiraya veya ortağa verdiği toprağı kiralık veya ortakçılık sözleşmesi sona ermeden satmak istediği takdirde bunu kiracı veya ortakçıya bildirmekle yükümlüdür. Kiracı veya ortakçının işlediği toprağı öncelikle satın alma hakkı vardır. Ve bu hakkını ıttıla tarihinden itibaren bir ay içinde kullanabilir.

Satışta, toprak sahibi toprağının kirada veya ortakçıda bulunup bulunmadığını tapu dairesine beyana mecburdur. Tapu dairesi arazinin kiracı veya ortakçıda bulunduğunun beyan edilmesi halinde satışın yapıldığı kiracı veya ortakçıya bildirmekle yükümlüdür.

Kiracı veya ortakçı toprak sahibinin üçüncü şahsa satmak istediği toprağın tamamını satın almak zorundadır. Ancak, toprağın bulunduğu yer, toprak ve tarım reformu bölgesi ilan edildiğinde, kiracı veya ortakçının bu hakkını kullanmak suretiyle sahip olacağı arazinin, bu kanunun 28 nci maddesinde yazılı miktarları aşan kısmı Toprak ve Tarım Reformu Müsteşarlığınca kamulaştırılır.

Öncelikle satın alma hakkı, kiracılık veya ortakçılık sözleşmesinin bitiminde ve her halde toprağın alıcı adına tapuya tescili tarihinden başlayarak bir yıl geçmekle düşer.

Kiracı veya ortakçının öncelikle satın alma hakkı, Medeni Kanununa dayanan kanuni şuf a hakkından sonra, sözleşmeden doğa şuf a hakkından önce gelir.

Ön Alım (Şuf'a) Davası Açıklama

Medeni Yasamız iki türlü önalım hakkı kabul etmiştir. Birinci sözleşmeden doğan, ikinci yasadan doğan önalım hakkıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı 658 ve yasadan doğan önalım hakkı 659 uncu maddelerde hüküm altına alınmıştır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında malik; tapu siciline, verilen süre içinde ve sicilde gösterilen şartlar altında taşınmazı ancak sicile şerh verilen kişiye satabilir. Satmadığı takdirde gösterilen süre içinde lehine önalım hakkı sözleşmede sözü edilen kişi mahkemeye başvurarak önalım hakkı talebinde bulunabilir. Yasadan doğan önalım hakkında ise, taşınmazın hissedarları, taşınmaza hissedar olan diğer bir hissedarın hissesini alan üçüncü şahsa karşı hak talep edebilirler. Yasa bu hakkı hissedarlara vermektedir.

Sözleşmeden doğan onalım hakkı davalarına uygulamada hiç rastlanılmamaktadır. Asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemelerinde geniş bir yer imkanı bulan onalım davaları genellikle yasal onalım hakkı davalarıdir. İncelemeyi faydalı bulduk.

Ön Alım (Şuf'a) Davası Görevli Mahkeme

Önalım bedeline göre belirlenir. Bedeli ..... liradan fazla ise asliye hukuk, ..... lira veya daha az ise sulh hukuk mahkemesi görevli mahkemedir. Ancak, bu değer .......'den itibaren ...... lira olacaktır.

Ön Alım (Şuf'a) Davası Yetkiti Mahkeme

Önalıma konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkemedir.

Ön Alım (Şuf'a) Davası Davacı

Taşınmazdaki hissesini satan hissedar hariç, diğer hissedar veya hissedarlar.

1. Müşterek mülkiyette her hissedar davacı olabilir.
2. İştirak halindeki mülkiyette tüm hissedarlar veya atayacakları mümessil (miras şirketi mümessili).

Ön Alım (Şuf'a) Davası Davalı

Önalım konusu taşınmaz hissesini satın alan şahıs veya şahıslar.

Ön Alım (Şuf'a) Davası Dava Açma Koşulları

1. Ortada taşınmazdaki hissenin satışını ihtiva eden bir satış akdi bulunmalı ve satış tapu memura huzurunda yapılmalı.
2. Davacı; satış akdini öğrenmesinden itibaren bir ay içinde davayı açmalı.
3. Önalım konusu taşınmaz tapuda kayıtlı olmalıdır.

Ön Alım (Şuf'a) Davası Gözönünde Tutulacak Hususlar

1. Hakim; açılmış bir önalım davasının duruşmasına tarafları çağırır.
2. Davacının satışı öğrenme gününden itibaren bir ay içinde davayı açıp açmadığını inceler. Ayrıca davalının bu hususta bir istekte bulunmasına gerek Bu süre hakim tarafından doğrudan doğruya araştırılacaktır.
3. Bir aylık davanın açılması için, süre, zamanaşımı değildir. Hak düşüren, sukut ettiren bir süredir.
4. Davanın, bir aylık süre içinde açılmadığı anlaşıldığı takdirde dava reddedilecektir.
5. Dava konusu taşınmaz payı kamulaştırılmış, hazineye kalmış, cebri icra yolu ile satılmış, hissedarlardan biri tarafından alınmış, hibe edilmiş ise, dava yine kabul Zira bu haller önalım hakkı doğurmaz.
6. Davacı, önalım bedelinin tapuda fazla gösterildiğini iddia ederse bu iddiasını tanıkla ispat edebilir. Ancak tanığı yoksa davalıya yemin teklif edebilir.
7. Davalı, davacının satışı öğrendiği günden itibaren davanın, bir aylık süre içinde açılmadığını ve sürenin geçtiğini iddia ederse, bu iddiasını da tanıkla ispat Tanığı yoksa ve başkaca, herhangi bir belge de ibraz edemiyorsa bu savunmasını davacıya yemin teklif etmekle ispatlayabilir.
8. Hakim, davayı kabul etmeden önce (yani karar vermeden önce), onalım bedelinin tapu harç ve masrafları ile birlikte tutarım, mahkeme veznesine veya bir bankaya yatırması için, davacıya uygun bir süre verecektir. Tayin edilen belirli süre içinde onalım bedeli gösterilen yere davacı tarafından yatırılmazsa, onalım davası 20.6.1951 günlü 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun kararı da bu yoldadır.
9. Davalı, önalım bedelinin tapuda gösterilen miktardan az olduğu hususunda muvazaa iddiasında bulunamaz.
10. Önalım davaları, adli araverme (tatil) de görülebilir.
11. Davacı taşınmazda hissedar olduğunu, tapu kaydı veya veraset, belgesi ile ispat edebilecektir.

Ön Alım (Şuf'a) Davası Dava Açma Süresi

Davacının satış akdini veya satışı öğrendiği günden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Açılmadığı takdirde önalım hakkı düşer. Zira bu bir aylık süre hak düşüren süredir.