Kira Alacağının Ödenmemesi Sebebiyle Yapılan İlamsız İcra Takibinde Takip Hakkı

İlamsız Tahliye takibi, alacaklı sıfatıyla kiralayan tarafından yapılır(m.58/l).

Kiralayan, kural olarak taşınmazın maliki olan kişidir.Fakat kirala­yan, taşınmazın maliki olmasa bile, kiralayan sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir.Kiralayan taşınmazını başkasına temlik ederse, yeni ma­lik ilamsız tahliye takibi yapabilir.

Tahliye hakkı bölünebilir haklardan değildir. Birden fazla kirala­yandan, yalnızca birisinin tahliye talebinde bulunması usulsüzdür. Kira­layan tarafın, birden fazla olması durumunda, yasanın emredici kuralı gereği tahliye istenebilmesi için pay, paydaş çoğunluğunun gerçekleşme­si gerekir. Bu kurala aykırılık kamu düzeni ile ilgili olduğundan, mahke­me tarafından kendiliğinden dikkate alınarak, tahliye talebinin reddedil­mesi gerekir. Takip talepnamesinde, hangi aylar için kira parasının isten­diği açık değilse, yargılama aşamasında bunun bir sorun oluşturması ha­linde, mahkeme tarafından alacaklıya açıklattırması gerekir.

Kiralayan birden fazla yada kiralayanın ölümü ile takip, mirasçılar tarafından yapılmışsa, tümünün birlikte hareket etmeleri zorunludur?

İcra mahkemesinden tahliye isteme hakkı, ancak takip alacaklısı ki­ralayana aittir.Takip alacaklısı olmayan kimse, icra mahkemesinde dava açamaz.

BK’nun 260.maddesi uyarınca, temerrüt sebebine dayalı icra takibi yapma ve tahliye davasını açma hakkı, sözleşme yapan kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malik ile, kiralananın mülkiyetini sonradan kazanan kimsenin de, önceden kiracıya ihbar göndererek, malik olduğunu belirterek kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesini istemesi ve bunun sonuçsuz kalması durumunda, malikinde aynı hakları kullanması mümkündür.Ancak sözleşmeyi vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip ve dava açması mümkün değildir.

Gereksinme nedeniyle, kiracıya karşı tahliye davası açabilmek için, paydaşların paylı malların yarısından çoğuna malik olmaları ile birlikte, sayı bakımından çoğunlukta gerekir.

Satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa durum ne olacaktır?

Satış vaadi sözleşmesi, mülkiyeti geçiren sözleşmelerden olmayıp, şahsi hak doğuran sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle, satış vaadine da­yanan davacıyı, Medeni Kanun hükümlerine göre, taşınmazı iktisap eden yeni malik olarak kabul etmek olanaksızdır. Halen malik ve kiralayan durumunda olan kişinin, kiracı davalıdan, kira paralarını satış vaadinde bulunduğu kiracıya ödemesini istemesi, davacıya kiralayan sıfatı kazan­dırmaz. Davacı yeni malik de sayılamayacağından, dava ve takip hakk: bulunduğundan söz edilemez. Böyle bir talimat ancak, kira bedellerinin ödeme yerini gösterir. Dava ve takip hakkı, kamu düzeni ile ilgili oldu- ğundan, mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerekir.

Özetle, takip ehliyeti, medeni hakları kullanma ehliyetinin icra hu­kukundaki şeklidir. Takip ehliyeti, bir kimsenin bizzat yada iradesiyle tayin ettiği bir temsilci aracılığıyla, alacaklı olarak icra takibi ve bununla ilgili işlemleri veya icra takibinin borçlusu olarak birtakım işlemleri yapabilmesi ehliyetidir.

Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu 38.maddesi gereğince, dava­da, dava ehliyeti ve dolayısıyla icra takibinde, takip ehliyeti Medeni Hu­kuka göre tayin edilir.Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip gerçek kişiler ile, kanuna uygun olarak kurulmuş ve gerekli organlara sahip tüzel kişiler takip ehliyetine sahiptirler.